Provision verdient — und nachweisbar.

Wer Wohnungen und Einfamilienhäuser an Verbraucher vermittelt, arbeitet seit dem 23. Dezember 2020 unter den §§ 656a bis 656d BGB. Die Regeln selbst sind überschaubar. Unangenehm wird es, wenn Monate später jemand fragt, wann welcher Text an wen gegangen ist.

Dieser Beitrag ordnet die Pflichten und zeigt, welche davon man in Software gießen kann. Rechtsberatung ist er nicht — dafür ist Ihr Anwalt zuständig.

Die Regeln in vier Sätzen

Textform (§ 656a). Ein Maklervertrag über die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform. Eine Unterschrift ist nicht nötig — eine E-Mail genügt, solange erkennbar ist, von wem sie stammt. Mündlich geschlossen ist der Vertrag unwirksam.

Anwendungsbereich (§ 656b). Die Teilungsregeln greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist und es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht. Baugrundstücke, Gewerbeobjekte und Mehrfamilienhäuser fallen nicht darunter.

Doppeltätigkeit (§ 656c). Wer für beide Seiten tätig wird, darf von beiden nur denselben Satz verlangen. Ein Nachlass für eine Seite gilt automatisch für die andere.

Abwälzung (§ 656d). Hat nur eine Partei den Maklervertrag, kann höchstens die Hälfte der Provision an die andere weitergegeben werden — und die Forderung wird erst fällig, wenn die erste Partei nachweislich gezahlt hat.

Der Punkt, an dem es in der Praxis klemmt

Nicht die Höhe der Provision ist das Problem, sondern die Reihenfolge und der Nachweis: Wann wurde der Maklervertrag in Textform geschlossen? Wann ging das Exposé heraus? Wurde der Interessent vorher über das Widerrufsrecht belehrt?

Bei Verträgen, die ausschließlich über E-Mail, Telefon oder die Website zustande kommen, handelt es sich um Fernabsatz. Verbraucher haben dann ein Widerrufsrecht, über das korrekt belehrt werden muss — und wer vor Ablauf der Frist tätig wird, ohne das sauber vereinbart zu haben, steht am Ende ohne Provision da. Die Rechtsprechung dazu ist umfangreich; den konkreten Ablauf sollten Sie einmal mit einem Anwalt festzurren und danach immer gleich abarbeiten.

Genau dieses „immer gleich" ist der Teil, den Software übernehmen kann.

Was ein System dafür leisten sollte

• Vorlagen statt freier Texte — Maklervertrag, Widerrufsbelehrung und Exposéanschreiben als feste Vorlagen, die niemand im Einzelfall umschreibt
• Protokoll statt Erinnerung — welcher Interessent wann welches Dokument bekommen hat, automatisch festgehalten
• Reihenfolge erzwingen — Exposé erst nach dokumentiertem Vertragsschluss und Belehrung
• Provisionsabrechnung mit Teilungslogik — beide Seiten, gleicher Satz, Fälligkeit abhängig von der ersten Zahlung
• Fristen sichtbar — Widerrufsfrist je Interessent, nicht im Kopf

Das ist unspektakulär und spart im Streitfall den Vorgang. Eine Mailablage leistet das nicht, weil sie die Reihenfolge nicht erzwingt und niemand sie im Nachhinein lückenlos rekonstruiert.

Exposé und Datenschutz

Zwei Punkte, die regelmäßig übersehen werden: Interessentendaten sind personenbezogene Daten — Sie brauchen eine Rechtsgrundlage, eine Löschfrist und ein Verarbeitungsverzeichnis. Und Fotos von Innenräumen können Rechte Dritter berühren, etwa bei vermieteten Objekten.

Praktisch heißt das: Interessentenlisten gehören nicht in eine Excel-Datei auf dem Laptop, sondern in ein System mit Zugriffsrechten und Löschlauf.

Wie wir das abbilden

In GO Makler hängen Objekt, Interessent, Dokument und Protokoll zusammen: Jeder Versand wird festgehalten, die Provisionsabrechnung weist die Teilung aus, und der Interessent sieht seine Unterlagen im Kundenportal statt in einer Mailkette.

Anschauen können Sie das ohne Anmeldung an einem erfundenen Maklerbüro.